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Regime della proprietà immobiliare

Sebbene il codice civile russo contenga previsioni aventi ad oggetto il diritto di proprietà ed il trasferimento della proprietà immobiliare, tali istituti non sono stati applicati molto frequentemente nel territorio della Federazione Russa, in quanto è soltanto dal 1993 che il divieto della proprietà privata è stato abolito dalla Corte Costituzionale.

Il codice della proprietà immobiliare è stato adottato proprio per disciplinare il passaggio da un regime di proprietà statale ad un regime di proprietà privata.

Sussistono a tutt’oggi alcune contraddizioni tra le disposizioni del codice civile e del codice della proprietà immobiliare, che verranno presumibilmente appianate dalla giurisprudenza e da auspicabili interventi legislativi.

Con la novella legislativa sono stati introdotti i seguenti istituti:
• diritto di proprietà dello Stato, dei Comuni, delle persone fisiche e delle persone giuridiche private;
• diritto di utilizzo perpetuo (già previsto nel Codice Sovietico del 1921, è ora ammesso soltanto per lo Stato e i Comuni);
locazione;
• usufrutto vitalizio;
• proprietà temporanea;
• servitù.

Il codice della proprietà immobiliare contiene la disciplina di due diverse procedure per l’acquisto della proprietà precedentemente appartenente allo Stato:
• mediante asta pubblica, per la proprietà urbana;
• mediante atto privato (con verifiche circa lo stato ecologico, sanitario, architettonico dell’immobile), per la proprietà non urbana.

Il codice prevede un diritto di prelazione a favore del conduttore sull’immobile locato di proprietà dello Stato.

Salvo alcune eccezioni, il codice della proprietà immobiliare non distingue tra cittadini russi e stranieri. Anche le persone fisiche e giuridiche straniere possono acquistare i terreni e gli immobili precedentemente appartenenti allo Stato, possono prendere e concedere in locazione immobili e possono esercitare il diritto di prelazione sul terreno.

Le uniche eccezioni sono le seguenti:
• il diritto di acquisire il terreno sottostante un edificio esistente o un edificio in costruzione non può essere mai concesso a titolo gratuito;
• le persone fisiche e giuridiche straniere non possono essere proprietarie di terreni o beni immobili siti in località presso i confini della Federazione Russa ovvero in altre zone speciali;
• le persone fisiche e giuridiche straniere non possono essere titolari esclusivi di diritti di proprietà immobiliare su terreni agricoli, potendo solamente essere titolari su tali terreni di diritti di locazione (in qualità di locatari) e di diritti di comproprietà.

Le persone giuridiche di diritto russo, il cui capitale sociale sia detenuto per almeno il 50% da investitori stranieri, sono assimilate, quanto alla disciplina della proprietà immobiliare, alle persone giuridiche straniere.

L’attuazione del codice della proprietà immobiliare potrebbe subire dei ritardi e degli ostacoli nelle diverse regioni della Federazione Russa. Il governo federale ha tuttavia pubblicamente dichiarato che sosterrà le azioni promosse da investitori stranieri nei confronti delle amministrazioni regionali che impediscano o ostacolino gli investimenti immobiliari ai sensi della nuova normativa.

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